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              首頁地產正文

              專家:降準對樓市影響可以忽略不計 高成本融資將繼續侵蝕房企利潤

              作者:李貝貝 李未來

              來源:華夏時報

              發布時間:2018-10-12 19:42:07

              摘要:樓市告別“金九”之際,“降價”成為市場入秋的主要表現。近期多家房企的部分樓盤大打“價格戰”,引發市場高度關注。

              專家:降準對樓市影響可以忽略不計  高成本融資將繼續侵蝕房企利潤

              見習記者 李貝貝 華夏時報(www.4533408.com)記者 李未來 上海報道

              樓市告別“金九”之際,“降價”成為市場入秋的主要表現。近期多家房企的部分樓盤大打“價格戰”,引發市場高度關注。

              市場分析人士認為,在融資和償債的雙重壓力之下,房企必須加緊回籠資金、確保財務穩健,價格戰因此成為重要的手段,而降價也是樓市進入下行周期的準確信號。

              目前,盡管央行宣布了新一輪的“降準”,但多位業內人士認為,降準對于房企融資并無多大利好,樓市降價大趨勢不會改變。中原地產首席分析師張大偉稱,2018年樓市逐漸出現了“沖高回落”的跡象,最近大量房企都在進入促銷優惠,加快回款的節奏中,這種情況下,打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散。

              內外夾擊房企承壓

              “金九銀十”不再已成定局:中原地產近日發布的數據統計顯示,全國一二線城市9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象,樓市告別“金九”。

              而“降價”成了市場降溫的主要信號。今年國慶假期,多個城市出現了樓盤大幅優惠降價的情況,即使是在房價被公認最堅挺的一線城市上海、深圳等地被席卷其中。

              58安居客房產研究院對全國50余個重點城市進行了跟蹤監測,發現目前已有十余個品牌房企推出了打折促銷活動。業內人士分析,近期房企之所以大打價格戰,其原因在于面對融資和償債的雙重壓力,資金壓力巨大的房企必須加緊回籠資金,以確保財務的穩健。

              中原地產首席分析師張大偉表示,隨著房地產調控政策的持續,貸款的緊縮,房企融資難度明顯加大。

              從外部環境來看,房企融資渠道大幅收緊,只有開發貸、海外發債等少數融資通道,原為房企資金主要來源的購房者首付和按揭貸款今年也嚴重受限。國家統計局數據顯示,2018年1-8月份,房地產開發企業到位資金106682 億元,同比增長6.9%。但這其中國內貸款15783億元,下降6.6%;利用外資35億元,下降68.3%;個人按揭貸款15605億元,下降1.0%。

              而房企自身的問題也不少。長江證券數據顯示,今年上半年, 大型房企的凈負債率為83.3%,中型及小型上市房企的凈負債率分別約為143.7%和89.6%。中原地產的數據則顯示,在已經披露半年報的房企中,61家房企資產負債率超過80%。

              另一方面,從中期財報來看,不少房企還出現了經營性現金流轉負或縮減的現象。更為嚴峻的是,房企債券集中償還期也即將到來。根據Wind資訊數據統計,四季度房企到期債券992.1億元。其中,今年10月到期額便多達417.7億元。而2019年全年到期償額多達3597.3億元,同比增長近7成,其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。

              嚴峻的大環境下,加緊回籠資金、確保財務穩健自然是首要舉措。

              “沖高回落”跡象明顯

              中原地產高級研究經理盧文則認為,種種跡象顯示,樓市去化壓力越來越明顯,這導致房企降價壓力也會越來越大。“從國慶假期前后各地樓市的表現來看,已有合肥等多個城市出現樓盤大幅優惠降價,這些行為具有較強的傳導性,會加大購房者的觀望情緒。”

              “調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經出現房價下行的苗頭。”張大偉表示,2018年樓市逐漸出現了沖高回落的跡象,最近大量房企都在進入促銷優惠,加快回款的節奏中,這種情況下,打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散。而58安居客房產研究院也預計,四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。“以價換量”項目越來越多,成交量保持相對穩定的同時,房價的下行壓力會更為明顯。

              就在10月7日,央行宣布將于本月15日“降準”。但包括上海同策咨詢研究中心總監張宏偉在內的多位市場分析人士認為,在樓市調控基調尚無變化的前提下,外圍的松動對于開發商資金鏈來說沒有利好面。

              “從融資渠道看,除了開發貸,尚無其他可選的創新融資渠道,無法解決上市房企大量的資金需求。”張宏偉說。在當前融資渠道收緊的背景下,即使降準,短期內房企也不會有機會大幅加杠桿。在其看來,高成本融資將繼續侵蝕企業利潤,再加上2016年以來的高價地入市面臨“限價”問題,當2018年房企年報發布之時,利潤率的數據應該不會很好看。

              易居研究院副院長楊紅旭認為,存準率下調,如央行所言,并不是大水漫灌,而是有所對沖、適度放松。對樓市的影響,在當前房地產調控從緊、市場降溫的背景下可以忽略不計。

              “從以往經驗看,降準與樓市有較為明顯的正相關性,但我們認為本次降準對房地產的影響不宜過分期待。原因是以往貨幣放松多數有調控政策放松的影響,而本次貨幣放松的同時調控政策持續高壓,因此降準對于地產的影響仍然有待觀察。”東興證券分析師鄭閔鋼表示。

              責任編輯:張蓓


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