水皮：“賣樓花”走到十字路口 房地產拐點在哪里？

水皮

俗話說，無風不起浪，可是在資本市場弱勢的時候，無風都能有三尺浪。

廣東正在醞釀取消預售房的政策，這個消息經過《新京報》、澎湃等多家媒體傳播之后，在市場上引起很大的反響。盡管住建部的相關負責人在消息出來的那個晚上就做出了澄清，稱征詢取消商品房預售意見的情況不屬實，但是也稱“該文件目前還處于內部商討階段，相關內容只是擬訂”。

盡管有此澄清，資本市場還是借機興風作浪，實際上，消息前后A股的房地產股板塊就走了一個大漲大跌的行情，9月18日到9月21日四個交易日，房地產股觸底反彈，四個交易日的板塊指數的漲跌幅分別是漲1.4%、漲2.21%、跌0.13%、漲1.54%，但是一經過周末消息的發酵，到了周二9月25日，房地產板塊指數直接大幅低開，全日底部徘徊，最后收跌1.75%，9月26日小幅收跌之后，9月27日房地產指數再次大跌1.38%。

一個商品房預售制的取消不取消，就能有如此的波動，實實在在地說明了兩件事，一件是資本市場還是一個漫漫熊市，經不起一點風浪，一件就是對于房地產行業來說，商品房預售制究竟有多么重要。

預售房為何受到開發商的青睞？

商品房預售俗稱“賣樓花”，這種銷售方式不是中國內地房地產的首創，當初中國內地開始商品房建設的時候，什么模式也都沒有，是跟香港學來的，香港的“賣樓花”是霍英東首創的。

那么“賣樓花”是什么意思呢？就是房子可以提前售賣，在房子還沒有蓋完之前，開發商可以開始銷售，這種模式的好處是顯而易見的。

首先，開發商可以先期從購房者那兒收到房款集中資金，然后用購房者的房款建房，如果前期還有施工隊可以墊資的話，這是中國內地的特色了，那么開發商基本上是空手套白狼，所有的前期成本就是弄到那塊地，弄到那塊地之后，其他事情自然有人幫你做，利潤也就有保證了。

所以，“賣樓花”這種銷售方式和模式的好處對開發商顯而易見，但是對于投資者而言，卻存在一定的風險，為什么？

因為購房者并不知道房子最后是個什么模樣？所以就產生了很多糾紛，現在很多維權的原因就是因為貨不對板；另外一方面，這種模式存在爛尾的風險，鼎鼎大名的史玉柱以前開發巨人大廈的時候，就出現了爛尾，前期購買房子的投資者損失是巨大的。

當然史玉柱就是個例外，因為他重新起來之后，又還了之前投資者的房屋，否則的話，投資者可能就是血本無歸了。

不過，這種模式也快速推高了房價，因為一定程度上它是一種透支，對于投資者未來空間的一種透支，放大了杠桿。

那么取消預售房，樓市是不是就要降溫呢？

總之，凡事有利有弊，“賣樓花”的預售制度在最初房地產發展的時候起了很大的推波助瀾的作用，否則這個市場一個地方也不會動不動就有幾萬家的房地產公司，就是因為借助了這種銷售模式，它會迅速聚攏社會資金，開發商的成本相對來講比較低。

問題是，現在慢慢大家也都意識到它的弊端。很多地方已經采取相應的措施，比如說一定要“正負零”出現，所謂“正負零”出現就是你從地下地基，至少要蓋到露出地面之后才開始預售；還有一種就是要求封頂，就是房子一定要封頂之后，你才可以適度地提前預售，這些都是為了控制房地產項目的風險。

實際上根據水皮的了解，對于取消預售房的爭論和嘗試也不是一天兩天的事情了，早在2005年央行發布《2004年中國房地產金融報告》，就提出可以考慮取消房屋預售制度；2008年兩會期間，又有多名人大代表提議取消商品房預售制度；2010年，廣西南寧成為全國取消房地產商品預售制度的試點城市；2016年，深圳市也推出了商品房現售試點項目地塊。所以，到今天廣東醞釀取消商品房預售制度，也不是一件多么突兀的事情。

如果說廣東正在討論取消商品房預售，應該講，這是從整體上來防控風險，我想，至少對于房地產開發來講，能起到一個明顯的降溫作用，因為無論如何資金成本的回報率就不可能再像以前那么高了，對于開發商來講，也是市場整合的一個過程，因為小的開發商恐怕就沒有生存空間了。

責任編輯：徐蕓茜

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